在当下商业地产行业深度变革与消费升级的双重驱动下，购物中心已从传统"空间租赁"模式转向"精细化运营"与"价值共创"的新阶段。随着存量竞争加剧、消费者需求分层、线上消费分流等挑战加剧，商业地产运营商面临租金增长乏力、空置率攀升、同质化严重等核心痛点。

　　本课程以产品经理思维重构招商逻辑，覆盖市场调研、租金测算、经营分析全链条：通过"3个租金公式"破解不同阶段租金策略，运用"SWOT九宫格+四维定位"实现精准客群锚定，创新"冷热铺切分"动线组合法提升坪效。课程直击行业痛点，系统解答"资管与商管差异""资产估值逻辑""招调推进路径"等底层问题，配套经营评审表单、业态品类数据库等工具包，助力学员完成从"经验招商"到"科学招商"的范式升级。

课程收益

　　策略规划能力提升：从产品经理视角出发，清晰界定购物中心顾客类型与产品组件，吃透租金公式，掌握不同阶段租金策略，为招商工作构建科学策略框架。

　　调研评审技能强化：学会界定势力范围，通过区域、商圈分析获取有效信息，获取竞争对手情报；掌握经营评审分析方法，运用比较网格法精准测算租金，为招商调整提供有力数据支撑。

　　精准定位与方案制定能力增强：运用 SWOT 分析锁定对手、筛选信息，从四个维度实现精准定位并提炼 SLOGAN；理解租赁决策逻辑，平衡租金与商品力，熟悉业态品类及品牌招调要点，制定出高质量招调方案。

　　落位复盘与优化能力精进：能够识别商铺价值、区分品牌属性，实现合理品牌落位，掌握租户组合与冷热铺处理技巧，熟练租赁谈判；通过对租费收入、品牌落位复盘及费用明细分析，总结经验优化后续招商工作。

课程大纲

　　为便于提前了解学习内容，以下为简版，具体以现场授课内容为准

　　产品策略——产品经理视角

　　一、购物中心顾客——直接顾客和间接顾客

　　二、购物中心产品组件——空间、内容和服务

　　购物中心租金策略——吃透3个租金公式，掌握不同发展阶段的合适租金策略【案例详解】

　　步骤一 招调准备，内外对标

　　一、业主目标

　　本节回答以下问题：

　　商业地产的本质是什么？炒还是养？快还是慢？高杠杆还是低杠杆？

　　主要的资产类型有哪些？为什么要投资商业地产？

　　究竟哪些地产是商业地产？

　　一个商场估值多少怎么算？

　　投资机构判断购物中心资产价值的一般原则？

　　资管和商管一字之差，差在哪儿？

　　招调的意义？

　　资产改良是否可行，谁说了算？如何在内部推进？

　　二、参访对标

　　1.参访对标哪些购物中心，怎么选？

　　2.参访要点表

　　步骤二 项目经营评审

　　一、经营评审

　　1、细致的经营评审分析，可以有效支持招商调整方案。

　　2、经营评审表单

　　二、市场租金测算

　　1、比较网格法7步骤

　　2、比较网格法在招商谈判中的妙用【课堂演练】

　　步骤三 市场调研

　　一、界定势力范围

　　1、区域分析3要素——人口、经济、竞品

　　2、商圈分析——绘制商圈地图；描述细分市场

　　二、获取竞争对手情报

　　步骤四 精准定位

　　一、SWOT分析——九宫格

　　锁定对手

　　收集信息

　　筛选排序

　　二、精准定位——四个维度

　　三、SLOGAN提炼——常见4种方法

　　步骤五 招调方案

　　一、租赁决策

　　租赁决策的底层逻辑

　　任何调整方案都是“既要租金，又要商品力”

　　二、商品力-业态品类

　　1、业态品类表：四大业态；28个一级品类，87个二级品类，294个三级品类

　　2、业态品类招调难点【案例详解】

　　非标购物中心业态面积占比如何优化？零售占比？餐饮占比？

　　流量购物中心的品类多样性如何优化？

　　如何在消费者认知中建立“杀手品类”？

　　三、商品力——品牌【案例详解】

　　1、品牌适配度

　　2、品牌引领性

　　3、品牌稀缺性

　　4、品牌店铺级次

　　步骤六 招调落位

　　一、品牌落位

　　1、识别商铺价值

　　2、区分品牌属性

　　3、用品牌属性与商铺价值匹配法，实现一个不错的落位

　　二、动线组合切铺

　　1、常见的4种租户组合逻辑

　　2、冷铺切大，热铺切小【案例详解】

　　三、租赁谈判

　　1、洽谈步骤——6步定局

　　2、七招创新招商大面积冷区商铺

　　步骤七 招调复盘

　　一、租费收入还原度复盘

　　1、租费达成情况分析

　　2、租费缺损原因分析

　　二、品牌落位还原度复盘

　　1、品牌落位还原达标情况

　　2、品牌落位偏差原因分析

　　三、租赁台账

　　四、工程改造费用明细【案例】

　　【Q&A】