随着商业地产行业的不断发展与成熟，商业购物中心的管理重心正逐步从传统的物业服务向更为高级的运营管理乃至资产管理转变。这一转型不仅体现了市场对商业地产价值认知的深化，也预示着行业未来的发展方向。

　　以商业项目为底层资产的基础建设公募REITs，从2023年开始试点，到2024年的常态化发行，至今不过短短一年半时间，而这个过程孕育时间很长。

　　重资产退出、轻资产兴起、REITs机遇，是当前商业地产三个明显特征，由于商业地产的资管模式的不断深化，对于正在运营中的商业项目提供了一条有效的退出通道，也对运营质量不仅从定性角度给出了方案，也从定量角度给予了证实。

　　学习商业地产资管的概念并加以实践和验证，已经并将继续被证明是一条有效提高商业地产发展质量的通途。

课程收获

　　从理论到落地，赋能职业进阶

　　1、战略思维升级

　　理解资产管理本质：从单一物业运营转向资产价值系统性运营，掌握“保值增值”的核心指标

　　学会基于市场周期与资本节奏制定资产策略，规避政策与市场风险。

　　2、实操技能全面提升

　　掌握资产清查、数字化建档、财务分析模型搭建等基础工具；

　　熟练运用租赁管理、空间改造、品牌调整等手段提升资产估值；

　　设计符合自身需求的REITs申报或资产退出方案，对接资本市场。

　　3、职业竞争力加持

　　洞悉行业趋势：存量时代、轻资产转型、数字化资管等热点方向。

课程对象

　　· 商业地产企业高管、投资拓展负责人、资产管理部门核心成员；

　　· 金融机构地产投融资业务从业者；

　　· 商业地产赛道求职者（需构建系统资管认知）。

课程大纲

　　为便于提前了解学习内容，以下为简版，具体以现场授课内容为准

　　第一天上午 主讲人：朱老师 上海知名资管公司战略资本中心总经理

　　《以终为始，购物中心资产管理的底层逻辑》

　　1.商业地产退出模式简介，以终为始的资管基本原理；

　　2.购物中心估值方式，Cap Rate与Yield的博弈

　　3.分母不可承受之重，购物中心投资管理

　　4.分子的秘密，运营期资管核心指标

　　5.产品经理思维，设计＆筹开节点管控

　　第一天下午 主讲人：骆老师 昂达商业REITS董事总经理

　　《商业资产证券化与消费REITs》

　　1.公募基础设施REITs与消费REITs介绍

　　2.消费REITs运营与财务指标解读

　　3.消费REITs的筹备、发行、扩募

　　4.消费REITs资产评估与定价

　　5.消费REITs产品方案（架构，方案，治理，运作）

　　6.已上市/申报重点消费REITs解析 （购物中心、奥特莱斯等）

　　第二天全天 主讲人：范老师 赢商培训资深商业顾问

　　《资管驱动下的商业地产运营升级和价值提升》

　　1. 资产管理需求的导出

　　1.1 商业的重资产特性

　　1.2 投融建管退通路的最后一环

　　1.3 商管地产轻重分离成为趋势

　　1.4 物业管理独立上市为轻资产管理增添动力

　　2. 优秀的商业资产管理公司经营表现特征

　　2.1 主力租户面积与租金贡献率—从量到坪效

　　2.2 业态配比特点—NPI上升

　　2.3 收入占比特点—各功能板块构成NOI本质

　　案例一：从青岛万象城重要参数看运营质量

　　2.4 租约到期特征（WALE）--灵活运营周期作出无风险调整

　　案例二：百联又一城在计算WALE下的招商调整策略

　　3. 开发与运营分离是趋势

　　3.1 资产管理和商管公司的独立法人公司组建

　　3.1.1 法律层面的厘清

　　3.1.2 税务层面的有利

　　3.2 商业管理非开发商需授权

　　3.3 轻资产管理成为发展亮点

　　案例三：华润万象生活的内在发展与轻资产拓展

　　4. 轻资产管理模式

　　4.1 服务模式

　　介绍四种服务模式

　　5. 成功的资产管理公司挑选准则

　　5.1 成功的资产管理公司的衡量准则

　　5.1.1 基础文件的扎实

　　5.1.2 流程和制度的完整并简便

　　5.1.3 具专业度的水准

　　第一， 核心运营能力的建立

　　理解资产管理的注重点

　　悟透资管与运管的关系

　　掌握资本化率及其与资产价值之间的关联

　　案例四：从奥特莱斯REITs估值奇高看如何把握资本化率

　　第二， 有资产管理特征的抓手

　　权责发生制vs.收付实现制

　　第三， 能够有资产管理视角下运营目标的确立

　　a) 开业率如何影响NOI

　　b) 收益水平的精确测算

　　附件一：如何建立利润中心

　　c) 掌握轻资产管理资管的信息化管理手段

　　5.2 精细化运营是轻资产管理公司能力的基石

　　5.2.1 重大市场外因影响下的招商策略制定，是资产管理能力的体现

　　第一， 主力租户的含义，在目前商业情势下需要“再定义”

　　第二， 空置率上升，需要有应对策略

　　第三， 租户要求减租，需要有分析和方法

　　案例五：北京SKP 2022年调改：奢侈品减租谈判中“两者取高”替代固定租金

　　5.2.2 会员系统（CRM）的建立，是运营颗粒度的体现

　　积分形成逻辑和应用

　　5.3 退出机制的设定和条件

　　5.3.1 引入战略投资者

　　5.3.2 整体出售

　　5.3.3 REITs

　　2024年3月，国家发改委发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知，整体来看，公募REITs范围首次拓宽到商业地产领域，可以预见的是，REITs未来将在资金融通、投资机会、产业结构调整等方面带来巨大影响。

　　第一， 产权清晰

　　第二， 可隔离

　　第三， 合规经营

　　第四， 现金流持续稳定

　　案例六：至2025年九个已发行基础建设公募REITs运营指标汇总和分析

　　5.3.4 公司内部分拆