课程信主题：《破解商业地产成功运营五大难题——运营目标、租赁/招商管理、租赁/招商谈判及技巧、运营管理、公司内部协作》

　　时间城市：2020年11月14-15日 | 长沙

　　合作报名：13632218871（同微信）

　　课程背景

　　支撑商业地产成功运营的核心是，客户满意、商家满意、投资者满意，这是大运营成功的本质逻辑。无论是初涉商业地产，还是已经在这个领域内深耕多年的商业项目或商管公司，在实际的工作运作过程中，经常会遇到了一些问题和困惑，归纳起来主要是以下五个方面：

　　1、运营目标的确立；

　　2、租赁（招商）及其管理；

　　3、租赁（招商）谈判及技巧；

　　4、运营管理及其要素；

　　5、公司内部协作。

　　课程就这五个重要共性问题作详细阐述，并提出解决之道，从逻辑梳理到管理技巧运营，提供了有针对性和富有实战体会的操作工具。本次课程设计由赢才商学院携手联合范老师共同策划打造，后续将陆续在上海、深圳、成都、重庆等城市开设公开课，同时也支持企业内训，具体可联系赢才商学院。

　　课程收益

　　1、熟悉并掌握商管公司的重要管理职能工作，学会有用的工具和评判标准，由实践到理论的提升，从而提升了工作能力；

　　2、课程以逻辑演绎的方式，层层深入地演绎了商业运营的内在规律，并提供了有效的工具，包括表格和参数，如租金收入测算和预估表，运营指标及其衡量范围和内在逻辑，财务KPI提出依据测算表等。

　　适合人群

　　商管公司领导，企业租赁（招商）的负责人；企业运营和市场推广的负责人；企业物业管理的负责人。

　　主讲老师

　　范老师 赢才商学院资深商业顾问

　　范老师拥有20余年商业地产工作经验，历任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长风景畔广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。

　　范老师成功开发和管理了众多商业项目，操作过多个位于上海市中心及长三角商业中心区域，由国际和香港著名房地产开发商投资运营的的大型商业项目，其中包括数个25万㎡以上的城市综合 体项目，以及10万㎡以上的商业项目。范老师在商业项目开发、市场定位、招商以及运营管理等 商业地产全过程积累了大量成功经验，对中国市场有深刻的认识与理解，积累了丰富的品牌资源。

　　在物业管理方面，于上海的梅龙镇广场、中信泰富广场等，从收楼、到二次装修控制，到日常的清洁、保安和设施设备的维护保养，及大量涉及的运营阶段的物业服务；后期不断拓展在商业领域的专业范围，到招商、市场推广、运营和财务控制，从物业管理到资产管理，不断将工作中积累的经营，用文字和文章予以记录，并在一些大学相关课程担任了客席讲师，与业内同行，以及从事该行业的同仁们交流，形成了自己对行业发展的认识和观点，并运用到实践中。多数已经成为规范性的流程，为 业内采用。

　　在商业项目的前期开发阶段，如何使设计和建造与市场接轨； 在商场和办公楼定位阶段，如何根据市场配置合适的业态配比；在运营阶段，如何根据市场和经营状 况，调整商业品牌并为公司自身的知名度和美誉度的提高等诸方面，积累了经验。在投资回报和品牌 树立方面作出了贡献，在业界也拥有了良好的口碑和形象。

　　课程大纲

　　一、运营目标的确立

　　商业地产的经营目标，是确保足够的现金流，即“挣钱”的能力

　　1、经营能力的精确测算

　　租金收入的几个不同部分和不同阶段

　　租金收入和其他收入的汇总和关联

　　影响租金收入的因素

　　第一，掉铺及其出现的时点的一般规律

　　第二，续签率及其影响租金收入的关联

　　第三，市场重大变化时的应对

　　2、运营指标的确定

　　可售和持有混合经营时各自底价的确定方式

　　决定租金底价的两种方式

　　客流和有效转换率及获客成本

　　EBITDA利润额及三个重要经营和财务指标的内涵

　　3、运营收入和支出的分类

　　收入分类和流向

　　支出分类和流向

　　成本控制要素及衡量指标

　　停车场收入和经营要素

　　4、财务控制

　　收付实现制和权责发生制

　　投资回报和资本化率及其范围

　　现金流控制及其意义

　　折旧和摊销及后加工程财务流向

　　二、租赁（招商）及其管理

　　商业地产的最大难题是如何正常有序地开展招商管理工作

　　1、品牌资源库及其准备

　　品牌资源后备的比例和方式

　　与第三方专业代理公司合作的模式和步骤

　　第一，独家代理

　　第二，多家联合代理

　　商管公司的招商三种模式选择

　　2、业态比例和要素

　　把控业态比例的考虑要点

　　影响业态楼层落位的因素

　　3、租赁（招商）进展控制

　　主力租户的定义

　　各类不同级次租户的交铺时间

　　交铺条件及其工程需求把控

　　4、租赁（招商）政策的制定

　　三种租金收取方式和利弊分析

　　底价和面价及一般控制比例及授权

　　租金提升周期和要素

　　免租和免租期及有效租金的概念

　　装补及其本质和应对之策

　　5、二次租赁（招商）调整

　　二次租赁（招商）出现的时间点和规律

　　二次租赁（招商）调整的依据

　　第一，消费群体的变化

　　第二，新业态的出现

　　第三，首进城市（区域）概念的把握

　　三、租赁（招商）谈判及技巧

　　要将业态规划目标与租金规划目标进行对应，用合适的手段实现对业态规划落位进行有效监控。

　　1、主力租户先行

　　经营的长期性为首要考虑

　　注重对周边租户级次的影响

　　2、动线规划

　　动线影响客流

　　动线影响切铺

　　3、品牌联系的三种方式及其“度”

　　4、租赁（招商）以经营理念的一致为先

　　线上和线下、服务与限制

　　5、租赁（招商）专业技能的应用

　　排他条款、乙方合同使用、消防安全和甲乙方责任界限

　　四、运营管理及其要素

　　按照“客流提升→营业额提升→提袋率/客单价提升→租金提升”这四个阶段来开展；

　　1、经营端指标和租户端指标分析体系的确定及其范围

　　两个坪效及标杆

　　租售比及其意义

　　客流和有效转换率（提袋率）

　　2、提高市场推广活动的效率

　　市场推广的四个功能

　　商场经营三个阶段的不同定位

　　环境锚定租值

　　拥抱年轻人

　　3、租户和消费者服务

　　租户进场时的服务提供、租户经营时的服务提供、租户违规时的处置方式、消费者投诉酿成重大舆情时的管控

　　五、公司内部协作

　　确保对开发公司（或总包）的协调力度，避免出现进度延误推迟或影响商场开业，二装过程技术衔接规避运营整改成本。

　　1、商场接收

　　商场接收的两种模式

　　商场设计时的前置介入

　　商管公司和开发公司（总包）相互提资

　　2、二次装修控制要点

　　二装六个要点的把控

　　图纸审核和质量控制

　　外包业务的质量控制

　　3、租赁（招商）与市场推广部门的协作

　　4、租赁（招商）与运营部门的协作

　　5、财务和风控

　　租金欠缴时的追缴流程

　　租金缴纳宽限期和滞纳金

　　预算指标完成的差异容忍度

　　招采的分类和方法

　　经营过程的授权

　　主办单位

　　赢才商学院系赢商旗下专注培训、学习交流的服务品牌，创立于 2004 年，通过整合商业地产行业及零售品牌资源，促进行业发展与交流，旨在为企业\个人提供系统的专业培训与知识输出服务，帮助企业\个人提升专业能力、 打造强势优势。产品及合作内容包含： 线下公开课、企业内训、线上课程 、定制服务、商业考察、商业总裁班等。