近年来，中国商业地产发展迅速，购物中心高速增长、市场渐趋饱和、竞争异常激烈，且消费者行为变化周期加快，共同导致了购物中心业态、品牌高频更迭。

　　打造差异化经营成为了行业的关注重点，主要通过两个方面实施：

　　第一：从建筑的形态、氛围、景观等方面；第二，从经营的业态业种、经营品牌等方面。

　　建筑的差异化，可以由开发商自己来决定做到什么样的程度，主要考量的是建造成本与可行性；而业态业种和品牌的差异化，涉及到品牌招租经营，一定要获得商家品牌的支持。

　　事实上，无论是消费的环境，还是品牌度，只有合适的是最好的。而这个“合适”与商业项目的定位、调研及辐射商圈范围内的居民的实际消费能力相吻合的。同时，打铁还需自身硬，商业地产项目定位的前提，一定是经过了严密的市场调查，因为每个商业项目都是个性的，且不同城市的经济发展水平都不一样，项目地块的所处位置、竞争态势也不一样。

　　所谓的定位，最重要的是找到消费者，简单的说就是哪一类人是这个项目的消费群体。因为商业消费有一个非常明显的特征——就近消费。当没有做出差异化时，那消费者一定是就近选择。如果具备差异化优势时，覆盖圈则得到放大。定位后，则进入到建筑规划设计的阶段。按照定性的商业类别，业态业种的配比、经营主题全部确定了，建筑、规划就有方向了。

　　基于以上的学习诉求，本次课程会重点讲述商业地产项目如何开展市场调查与定位，以及盘点当下商业创新业态的现状以及对购物中心运营影响。

　　赢才商学院作为商业地产行业人才培养平台，先后联合了十多位商业地产项目知名操盘手，发起《新趋势，破局未来》线下公开课全国巡讲。围绕商业地产规划定位、开业筹备、招商、运营、营销、物业、大数据等7大知识模块，深度解析成功商业地产项目的运营经验，数十个项目实操案例复盘，与你一起共同应对疫情之后的新变化，抓住增长趋势，获得持久的竞争优势，将一线经验吸收、总结、再应用！

　　课程亮点

　　1、厘清市场调研＼定位＼消费者＼商圈之间的逻辑关联

　　2、掌握市场调研方法论，以及商业地产项目的市场研究内容与方向

　　3、掌握项目定位“三步骤“ ，以及定位依据；掌握业态业种落位“四步曲”

　　4、分享七大商业创新业态的现状以及对购物中心运营影响

　　5、分享六大商业经营新锐业种分享

　　适合人群

　　· 涉足商业的房地产开发公司中高管；商业管理公司、资产管理公司中高管和一线骨干；

　　· 无论是前策部门或招商运营部门的中高管均适合学习；

　　主讲老师

　　陈老师 | 赢才商学院资深商业顾问

　　30年商业经营及管理，15年商业地产咨询策划经历

　　她有独立担当商业经营公司、现代化商厦的经营工作经历与实绩，并因工作业绩突出荣任中国商业第一家上市公司—豫园商城的首届董事。专业从事商业经营管理三十年、咨询策划服务十多年。在商业经营管理运作层面以及商业定位策划领域（含商业使用功能的建筑规划）积累了丰富的行业实战经验，并形成了极为敏感的商业触觉。她深谙市场需求，掌握的信息量大面广，能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位，以及商业建筑规划设计指导，让商业项目更具实操性，让投资者有更好的回报。

　　地产副总，商业地产研究室负责人，以自身30余年的商业地产深研和实践操盘经验，被北京大学、清华大学、上海交大、上海同济大学、浙江大学、武汉科大、重庆大学等多所知名高校特聘为客座教授。

　　30余年，10950天在商业地产的日子，陈倍麟老师有实践，有深研，也有更大的成就，先后在全国性主流专业媒体上发表过大量学术论文，摘获了上海市商业地产评委会特聘专家、中国房地产商学院联盟的“十大名师”、上海电视台第一财经频道《决战商场》栏目2009、2010、2011年“最佳观察员”等桂冠。

　　擅长业务领域：商业项目价值判断、商业物业功能定位、商业战略发展规划、商业项目招商策划、商业项目建筑优化建议、商业地产开发全程指导

　　课程大纲

　　第一天课题主题： 《商业地产项目的市场调查与定位》

　　第一部分：商业地产项目的市场调查

　　一、商业地产项目的市调作用

　　1、 了解城市的经济发展状况与人口特征

　　2、 了解当地市民的消费力水平与消费特征

　　3、 了解商业市场的发展阶段与供需状况

　　4、 了解商业市场发展的竞争态势

　　5、 了解商用物业的租售价格

　　二、商业地产项目的市调内容

　　1、商圈调查内容：商业格局的调查

　　2、重点商业项目调查内容（扫街调查）

　　3、潜在商业项目调查：未来竞争态势调查

　　4、办公楼市场-实体调查

　　5、住宅公寓市场-实体调查

　　三、商业地产项目的市调方法

　　1、市场调查方法

　　2、市场调查获得的结果

　　3、办公产品开发的市场调查内容

　　四、商业地产项目的市场研究内容

　　1、商业市场的研究内容

　　2、办公市场的研究内容

　　3、公寓市场的研究内容

　　第二部分：商业地产项目的定位

　　一、城市综合体产品概念及产品构成

　　1、城市综合体概念

　　2、国内综合体功能—四大功能

　　3、国际综合体功能—六大功能

　　4、国际综合体功能—生态链关系

　　5、城市综合体中的重要产品——购物中心（概念）

　　6、城市综合体中的重要产品——购物中心八种类别

　　7、城市综合体中的重要产品——购物中心八大业态

　　二、商业地产项目的定位内容

　　1、商业定位的前提：搞清定性

　　2、项目定位“三部曲“：确定项目的商圈性质、商业类别、经营功能

　　3、商业项目十大定位内容

　　附：商业经营各业态业种的分类

　　三、商业地产项目的定位依据

　　城市等级、城市经济发展水平、城市商业格局与竞争态势、城市商业消费水平与特征、城市人口规模、项目交通条件

　　四、商业地产项目的定位方法

　　1、市场研究推导法

　　2、风险分析法

　　3、案例借鉴法

　　五、商业地产项目定位的业态业种落位“四步曲”

　　第一步：对楼层平面价值区域划分

　　第二步：对楼层平面商业功能布局

　　第三步：业种落位/商铺尺寸划分

　　第四步：对商铺租金价格测算落位

　　第三部分：商业地产项目定位案例解析

　　一、市级商圈都市型购物中心-上海环贸 IAPM

　　二、区级商圈家庭型购物中心-杭州西溪湿地印象城、上海万科广场

　　三、社区型街区式购物中心-上海瑞安月亮湾

　　四、新加坡模式的邻里中心-苏州方洲邻里中心

　　第二天课题主题：《商业地产项目的发展趋势及创新业态的体验式经营》

　　第一部分：商业地产项目开发的发展趋势

　　一、商业地产项目开发的趋势特征

　　1、商业开发模式：开发时代转向运营时代

　　2、商业经营模式：销售出租转向自营招租

　　3、商业形态类别：百货/购物中心转向综合体

　　4、商业经营类别：购物/餐饮消费转向综合消费

　　5、商业消费特征：商品消费转向体验消费

　　6、经营理念特征：更重视以人为本的服务理念

　　二、业态/商品组合案例分析

　　案例一：上海来福士广场

　　三、国内外优秀案例模式实战分享

　　案例一：武汉群星城-体验式经营案例解析

　　案例二：日本啦啦宝都-世博城市-体验式经营案例解析

　　案例三：长沙步步高梅溪新天地-体验式经营案例解析

　　第二部分：商业创新业态的现状以及对购物中心运营影响

　　一、创新业态的种类

　　第一类：零售经营（化妆品集合店、快时尚店、生活方式店、运动品集合店）

　　第二类：餐饮美食（场景化美食广场、网红茶饮店）

　　第三类：教育培训（英语培训、早教培训、小燕画家）

　　第四类：文化娱乐（跨界书店、私人影吧、家庭娱乐）

　　第五类：健康医疗（中医养身、健康保健品、医疗美容、齿科医疗、体检中心、月子会所）

　　第六类：大运动（保龄球馆、篮球馆、网球馆、乒乓馆、击剑馆）

　　第七类：其它（婚庆宫、跨贸小镇、企业会所、创客空间办公）

　　二、商业是人们生活与社交活动的载体

　　三、创新业态对购物中心运营影响

　　第三部分：商业经营新锐业种分享

　　（一）化妆用品类集合店研究

　　（二）生活方式类集合店研究

　　（三）快时尚服饰集合店研究

　　（四）运动品牌类集合店研究

　　（五）特色书店类集合店研究

　　（六）儿童市场（零售/娱乐/服务业态）研究

　　主办单位

　　赢才商学院系赢商旗下专注培训、学习交流的服务品牌，创立于 2004 年，通过整合商业地产行业及零售品牌资源，促进行业发展与交流，旨在为企业\个人提供系统的专业培训与知识输出服务，帮助企业\个人提升专业能力、 打造强势优势。产品及合作内容包含： 线下公开课、企业内训、线上课程 、定制服务、商业考察、商业总裁班等。